Precio de publicación que te proponemos, en exclusiva con Dils Lucas Fox
950.000 €
≈ 7.422 €/m² sobre 128 m² · honorarios 4 % + IVA, solo si se vende
Diagnóstico
Por qué ahora no llegan visitas
A 990.000 € el piso no recibe visitas. No es un problema del piso, es de precio y de canal: en este tramo el comprador compara el €/m² con las ventas reales y descarta el anuncio antes de verlo. A eso se suma la calle: Aragó seduce menos que otras calles del Eixample por ser una vía de mucho tráfico, y el comprador lo descuenta del precio. Es un motivo más para salir a un precio que invite a visitarlo y dejar que la reforma y la finca hagan el resto.
Dónde se sitúa cada precio
€/m² sobre los 128 m² catastrales: 8.594 (inicial) · 7.734 (actual) · 7.422 (recomendado) · 6.640 (media de ventas escrituradas).
Los metros reales: 128 m²
El anuncio actual dice 145 m², pero la referencia catastral da 128 m². Quien compara precios lo ve enseguida: a 990.000 € el piso sale a 7.734 €/m², en lo más alto de la oferta de la zona y muy por encima de las ventas escrituradas. El relanzamiento se hace con los metros reales, para que el anuncio sea creíble desde el primer día.
Lo que justifica pedir más
A 950.000 € (7.422 €/m²) el piso queda dentro de la horquilla de oferta de la Dreta de l'Eixample y un ~12 % por encima de las ventas escrituradas. Esa prima la justifican la reforma integral de diseño, la finca modernista y la ubicación prime, que los comparables no tienen. Es una estrategia de precio alto: por encima de los comparables, pero por debajo del umbral que hoy frena las visitas.
Ventas comparables escrituradas en la zona
| Dirección | Fecha | m² | Precio | €/m² |
|---|---|---|---|---|
| Rosselló 211-220 | 07/2026 | 110 | 670.000 € | 6.091 |
| Balmes 58 | 06/2026 | 127 | 945.000 € | 7.441 |
| Consell de Cent 306 | 05/2026 | 132 | 835.000 € | 6.326 |
| Media | 123 | 816.667 € | 6.640 |
En oferta hoy: Aragó (Dreta), 133 m², 4 hab., 850.000 €; Antiga Esquerra, 118 m², 3 hab., 690.000 €. Oferta en la Dreta de l'Eixample: ~7.870 €/m² (Fotocasa, oct. 2026) y 6.500 – 7.800 €/m² (Idealista). Media del Eixample: 6.383 €/m², +10 % frente a 2025.
Nuestra propuesta
Lo que te queda según el precio de cierre
| Precio de cierre | Honorarios 4 % | IVA 21 % | Neto para ti |
|---|---|---|---|
| 950.000 € · precio de publicación | 38.000 € | 7.980 € | 904.020 € |
| 930.000 € · negociación moderada | 37.200 € | 7.812 € | 884.988 € |
| 900.000 € · cierre más cercano a los comparables | 36.000 € | 7.560 € | 856.440 € |
Antes de tus impuestos (plusvalía municipal e IRPF) y de la cancelación de cargas, si las hay. La colaboración Lodging – Lucas Fox no añade ningún coste: los únicos honorarios de venta son el 4 % + IVA.
155.000 compradores
activos en su base de datos, con alcance en más de 70 países y una red de +550 asociados.
63 %
de sus compradores son internacionales. En la zona, el 72 % compra como residencia principal y un 13 % como inversión.
60-90 días
de venta estimados, con revisión a los 45 días a partir de las visitas y ofertas reales.
Qué incluye
- Estrategia de precio y negociación con datos de cierre reales
- Reportaje profesional, vídeo 3D (con plano del piso) y home staging
- Difusión a compradores nacionales e internacionales cualificados, sin quemar el anuncio en portales
- Filtrado de compradores y visitas acompañadas
- Soporte legal y documental hasta la firma en notaría
Cómo lo vendemos
- Relanzamiento: anuncio nuevo, no una bajada de precio sobre el anterior
- Mensaje: reforma de diseño y finca modernista a un minuto de Rambla de Catalunya
- Comprador objetivo: pareja o inversor, nacional o internacional, que valora calidad y ubicación por encima del número de habitaciones
- Un solo interlocutor: Lodging coordina con Lucas Fox las visitas y el alquiler mientras dura la venta
Tu piso ocupado mientras se vende: lo que podría dejarte en un año, ya descontados el uso familiar y nuestra comisión
19.440 €*
≈ 1.620 € al mes de media · escenario base
* Estimación, no garantía: depende de la ocupación real. Como solo cobramos sobre lo cobrado, cada mes vacío también nos cuesta a nosotros.
Prioridad: que el piso esté ocupado
Tu objetivo no es exprimir la renta, sino que el piso no se quede vacío mientras se vende. Por eso fijamos el precio de cada temporada para llenar el calendario antes que para maximizar la renta: un piso habitado y cuidado también se enseña mejor a los compradores.
En la modalidad de ocio, los inquilinos se quedan de media unas 60 noches. Tras cada salida bloqueamos siempre 2 noches para la limpieza, revisar todo el equipamiento y comprar piezas si hace falta, y entre una salida y la siguiente entrada también puede quedar algún día vacío. Aquí además los contratos son cortos (1 a 3 meses) para que el piso quede libre en semanas cuando haya comprador, y cada contrato incluye una cláusula de visitas con preaviso de 24-48 h que coordinamos con Lucas Fox. Aun así, la ubicación, entre Rambla de Catalunya y Passeig de Gràcia, sostiene una demanda muy alta: estimamos un 90 % en el escenario base, un 85 % en el prudente y un 92 % en el optimista, sobre los meses en que el piso está disponible.
De la renta a tu cuenta
Cifras antes del IVA (21 %) de la comisión (≈ 454 €/año en este escenario). Qué paga cada parte (suministros, limpieza, reparaciones): pestaña Gastos.
Los tres escenarios
| Escenario | Renta | Ocup. | Neto 6 meses | Neto anual |
|---|
Toca una fila para verla arriba. Horquilla competitiva para un piso de 128 m² reformado en la zona: 2.100 – 2.800 €/mes. 6 meses es el horizonte de venta prudente; el anual, la referencia si la venta se alarga.
Simulador
Prueba tus propias cifras
Ingresos brutos del año, sin los meses de uso familiar: 21.600 €
Neto anual para la propiedad
19.440 €
Ya descontada la comisión de Lodging (10 %).
Cómo llenamos el calendario
Comercializamos con antelación, encadenamos estancias y ajustamos el precio por temporada. Publicamos en Airbnb, Vrbo y nuestra web, y agencias colaboradoras como Engel & Völkers o Laura Martinez nos traen inquilinos de su propia cartera: más canales, más solicitudes y menos meses vacíos.
El apartamento
Grande, reformado con diseño y en una finca modernista
128 m² con dos dormitorios dobles y dos baños, a un minuto de Rambla de Catalunya y listo para entrar a vivir: sirve igual a un comprador exigente que a un inquilino de temporada.
Ficha del piso
Reforma de diseño
Acabados de alta calidad y listo para entrar: no hay que invertir ni para venderlo ni para alquilarlo.
Finca modernista
La volta catalana y los elementos originales se fotografían muy bien y diferencian el anuncio, en venta y en alquiler.
Espacio poco habitual
128 m² en dos dormitorios dobles y dos baños: amplitud que buscan parejas y familias que viajan juntas, y compradores que no necesitan un tercer dormitorio.
Equipamiento estándar Lodging
Las cantidades "por capacidad" se calculan sobre la ocupación máxima de la cédula. Lo que ya esté en el piso se aprovecha; lo que falte lo recopilamos contigo en la puesta a punto.
Utensilios de cocina
- Ollas de distintas medidas (mín. 3) y sartenes (mín. 2).
- Vasos, tazas de café y bols de desayuno: el doble de la capacidad.
- Platos (hondo, llano y postre) y cubiertos completos: el doble de la capacidad.
- Copas de vino: el doble de la capacidad + 2.
- 3 cuchillos de corte, sacacorchos, abrelatas, colador, ensaladera, bandeja de horno y tabla de cortar.
- Cucharón, espátula, cuchara, pinzas, salvamanteles y escurreplatos.
Utensilios del hogar
- Kit de limpieza: escoba, recogedor, fregona, cubo y escobilla de WC.
- Cubo de basura, perchas para cada armario (mín. 8), tendedero y pinzas.
- Posavasos, manteles individuales y tijeras.
Ropa de cama
- Colchón y protector de colchón para cada cama.
- Almohadas (cama doble 2 de 70 cm, individual 1 de 70/80 cm) con protector.
- Relleno nórdico (1 por cama), mantas y cojines para cada cama y para el sofá.
- Decoración minimalista y neutra.
- Sábanas y toallas: las pone Lodging en la puesta a punto y no corren a cargo del propietario.
Electrodomésticos y tecnología
- Cafetera (recomendable Nespresso), hervidor y tostadora.
- Microondas, horno, lavavajillas y lavadora.
- Aire acondicionado, secador de pelo, plancha y tabla, aspiradora.
- Smart TV y wifi de alta velocidad.
Localización
Dreta de l'Eixample: entre Rambla de Catalunya y Passeig de Gràcia
La zona de precio más alto del distrito y una de las más buscadas por compradores internacionales y por quien viene a pasar una temporada en Barcelona.
Entorno a pie
Tiempos aproximados a pie.
Demanda
Quien viene a pasar una temporada en Barcelona busca el centro a pie, buenas conexiones y un piso con carácter. Un piso modernista reformado entre Rambla de Catalunya y Passeig de Gràcia está en lo más alto de esa búsqueda.
En venta, el comprador de la zona tiene de 45 a 70 años (empresarios, directivos, profesionales liberales) y un 42 % es internacional (datos de Dils Lucas Fox).
Estacionalidad
Cuándo se alquila
Abril – julio · septiembre – octubrePrimavera y otoño en el centro: estancias de 1 a 3 meses, máxima rotación de solicitudes.
Marzo · agostoDemanda sostenida: agosto llena, pero con estancias más cortas.
Noviembre – febreroLos meses más flojos, con estancias de europeos que buscan clima suave. Enero y febrero son los que proponemos reservar para el uso familiar.
Perfiles de inquilino
Quién va a vivir tu piso
Parejas internacionales
Uno a tres meses para vivir Barcelona desde el centro, a pie de todo.
Amigos y familias
Viajan juntos y valoran el espacio, los dos dormitorios dobles y los dos baños.
Estancias de invierno
Europeos que pasan el invierno en el Mediterráneo, con estancias largas.
Marco normativo
Temporada de ocio, sin tope de renta
Qué implica para la propiedad
Lodging busca perfiles que vienen a Barcelona únicamente con finalidad de ocio. En la selección, cada inquilino debe justificar siempre ese motivo, y la documentación se adjunta a su contrato para que la propiedad esté cubierta. La temporada no ocio queda fuera de esta propuesta.
Qué pedimos a cada inquilino
- Pasaporte
- Billetes de avión de ida y vuelta, si los tiene
- Prueba de su residencia principal fuera de Barcelona: contrato de alquiler o una factura reciente
- Declaración jurada en la que confirma que viene por ocio
Condiciones del contrato de gestión
Una sola comisión y una liquidación documentada
Tú eres el arrendador
Firmas como arrendador frente a los inquilinos; Lodging gestiona la explotación integral. Sin fijo mensual, sin coste de alta ni de comercialización. Los honorarios que paga el inquilino no afectan a tu neto.
Precio y selección
Lodging fija el precio por temporada dentro de lo acordado contigo y selecciona y verifica a cada inquilino: durante el proceso de selección comprobamos siempre su solvencia.
Entrega y devolución
Entrega con inventario fotográfico. Al finalizar, el piso se devuelve en el mismo estado, salvo el desgaste normal del uso.
Limpieza mensual
En cada reserva de 2 meses o más organizamos una limpieza al mes. Así entramos en el piso con regularidad y mantenemos un control sobre su estado y su calidad durante toda la estancia, no solo a la salida. Las limpiezas intermedias y la limpieza final las paga siempre el inquilino, nunca la propiedad. En cada una cambiamos la ropa de cama y las toallas, incluidas en su precio.
Kit de bienvenida
En cada entrada dejamos un kit de bienvenida con lo mínimo necesario para empezar la estancia, para que el inquilino se sienta en casa desde el primer día.
Ejemplo
Así se lee una liquidación
Un mes completo alquilado a 2.400 €.
Cada liquidación detalla lo cobrado a cada inquilino, la comisión aplicada y cualquier gasto repercutido, con sus facturas. Puedes consultar en todo momento el estado del piso y el calendario de ocupación.
Reparto de gastos
Quién paga qué
| Concepto | Propiedad | Lodging | Inquilino |
|---|---|---|---|
| Reparaciones estructurales y derramas | |||
| Limpieza a fondo previa, solo si el piso la necesita (obra, polvo, mucho tiempo cerrado) | |||
| Seguro multirriesgo del continente | |||
| Reparaciones por desgaste normal del piso | |||
| Desperfectos causados por el inquilino | |||
| Suministros (luz, agua, gas) | |||
| Internet / wifi | |||
| Limpiezas intermedias (mensuales, en reservas de 2 meses o más) y limpieza final, con cambio de ropa de cama y toallas | |||
| Gestión de incidencias y coordinación de reparaciones | |||
| Alta y gestión de suministros e internet | |||
| Limpieza inicial y preparación de las camas | |||
| Ropa de cama y toallas | |||
| Fotostyling, reportaje fotográfico profesional y vídeo 3D | |||
| Kit de bienvenida en cada entrada | |||
| Comercialización, contratos y atención 24/7 |
a cargo · solo cuando el piso está vacío (entre inquilinos): en esos periodos, suministros e internet corren a cargo de la propiedad. Lodging recibe y gestiona todas las incidencias: el desgaste normal del uso lo paga la propiedad; lo que rompe el inquilino, lo paga el inquilino (y, si no lo hace, se descuenta de su fianza). Fianza a Lodging y costes de alta: 0 €.
Puesta en marcha
Cuatro pasos para empezar
Firma
Encargo de venta en exclusiva con Dils Lucas Fox y contrato de gestión y comercialización con Lodging.
Tras cerrar el encargo actualDocumentación
Entrega de la documentación para el alta.
Tras la firmaPuesta a punto
Revisión del piso y del equipamiento según el estándar Lodging; instalación y configuración de la cerradura digital Akiles, si la contratas (servicio opcional; si no, necesitamos 5 juegos de llaves); limpieza inicial a cargo de Lodging (si el piso necesitara antes una limpieza a fondo, esta corre a cargo de la propiedad) y preparación de las camas con nuestra ropa de cama y toallas; fotostyling del piso para el reportaje; visita de un fotógrafo profesional para el reportaje fotográfico y el vídeo 3D (con plano del piso), que sirven a la vez para la venta y para el alquiler; inventario fotográfico.
Antes de la entrada del primer inquilinoComercialización
Relanzamiento de la venta a 950.000 € con Lucas Fox. Publicación de los anuncios de temporada con el reportaje y el vídeo 3D en todos nuestros canales y selección de inquilinos.
Desde la firmaDocumentación
Qué necesitamos de ti
Del inmueble
- Escritura de propiedad o nota simple
- Cédula de habitabilidad
- Certificado de eficiencia energética
- Certificado de amianto (obligatorio desde el 3 de octubre de 2026)
- Facturas recientes de suministros
- Encargo de venta vigente con la agencia actual
- Número de Registro Único de Alquiler (NRUA), solo si ya lo tiene
Para la gestión diaria
- DNI/NIE del propietario
- Póliza del seguro de hogar
- Certificado de titularidad bancaria
- 5 juegos de llaves, si no se instala la cerradura digital Akiles
- Garantías de los electrodomésticos (si las hay)
- Datos del administrador de la finca y normas de convivencia
Tecnología
Tu piso, gestionado con herramientas profesionales
Trabajamos con plataformas especializadas para cada parte de la gestión, y todo lo que ocurre en tu piso se recoge en un único portal de propietario.
Akiles
Cerradura digital: cada inquilino recibe un acceso a su nombre, válido solo durante su estancia, que se desactiva en cuanto se va. Sin entregas de llaves en mano y sin riesgo de copias.
Guesty
Nuestro sistema de gestión: reservas, calendario, precios por temporada y comunicación con los inquilinos, centralizados en una sola plataforma.
Okify
Supervisión de los consumos del piso, para detectar a tiempo un gasto anómalo y controlar los suministros cuando el piso está vacío.
Qasa
Gestión del mantenimiento: cada incidencia queda registrada, asignada a nuestro equipo y con su seguimiento hasta que se resuelve.
Portal de propietario
Toda la información de tu piso, en un solo lugar
Tendrás acceso a un portal de propietario donde consultar en cualquier momento las reservas, la ocupación, el mantenimiento y las liquidaciones.
| Inquilino | Entrada | Salida | Motivo | Renta / mes | Estado |
|---|---|---|---|---|---|
| Pareja · Países Bajos | 1 nov | 31 dic | Ocio · invierno | 2.200 € | Confirmada |
| Uso familiar | 1 ene | 28 feb | Propietario | — | Bloqueado |
| Familia · Alemania | 1 mar | 30 abr | Ocio | 2.400 € | Confirmada |
| Dos parejas · Francia | 1 may | 30 jun | Ocio · primavera | 2.700 € | Pre-reserva |
Mantenimiento preventivo antes del verano · coste a cargo de la propiedad con factura adjunta
Desperfecto del inquilino · repuesta y cobrada al inquilino
Asignada a nuestro equipo de mantenimiento · visita programada
| Mes | Renta cobrada | Gestión + IVA | Para ti | Documento |
|---|---|---|---|---|
| Marzo | 2.400,00 € | −290,40 € | 2.109,60 € | PDF + facturas |
| Abril | 2.400,00 € | −290,40 € | 2.109,60 € | PDF + facturas |
| Mayo | 2.400,00 € | −290,40 € | 2.109,60 € | PDF + facturas |
Vista ilustrativa con datos de ejemplo: el portal real mostrará las reservas, la ocupación, las incidencias y las liquidaciones de tu piso.
Quiénes somos
Especialistas en alquiler de temporada
Gestora de alojamiento con sede en Barcelona. Explotamos los inmuebles con equipo propio (comercialización, atención al inquilino 24/7, lavandería y mantenimiento) y respondemos ante la propiedad como un único interlocutor.
Edificios en explotación
En total, más de 150 unidades en el área de Barcelona. En la misma calle Aragó, en la Dreta de l'Eixample, ya operamos un edificio de 12 unidades: conocemos la demanda de la zona. Para la venta colaboramos con Dils Lucas Fox, agencia de residencial premium con oficina en Barcelona Midtown.
Por qué Lodging
Tu piso, en buenas manos
- Cero gestión: un único interlocutor para anuncios, visitas, contratos, cobros, entradas y salidas.
- Inquilinos seleccionados y cada estancia documentada como ocio, para que estés cubierto.
- Equipo propio de mantenimiento, lavandería y atención 24/7.
- Transparencia: liquidación mensual con facturas y acceso al calendario de ocupación.
Sostenibilidad
Miembros de Barcelona Sostenible y certificados Biosphere
Somos miembros de Barcelona Sostenible y tenemos la certificación Biosphere desde hace varios años. En tu piso se traduce en una gestión con criterios de sostenibilidad: control de los consumos, lavandería propia y un mantenimiento que alarga la vida del piso y de su equipamiento.
